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              長沙佛山深圳三地物業管理立法考察報告

              日期:2021-08-09 10:35:17    來源:?市人大常委會辦公室    瀏覽量:

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              市人大常委會學習考察組

               

              為學習借鑒先進地區物業管理經驗,719日至24,市人大常委會副主任樓東江城建環保工委、法工委和市資規局、市建設局有關負責人,赴長沙、佛山、深圳三地學習考察??疾旖M認真聽取三地人大常委會等關于立法背景、主要問題、特色條款、實施效果等情況介紹,并就物業管理熱點難點堵點問題進行深入探討。三地物業管理的先進理念、國際視野和超前思維,考察組留下深刻印象,為我市做好物業管理及立法工作提供了諸多智慧的啟迪。

              一、長沙市物業管理的主要做法

              長沙市雖未就物業管理專項立法,但通過多個規范性文件及政府規章對物業管理工作進行規范。

              (一)構建“四位一體”工作架構。20167月,長沙市委、市政府出臺《關于全力推進物業管理工作的實施意見》,建立市、區(縣)、街道(鄉鎮)、社區“四位一體”的管理網絡,規定各街道辦事處專門設置物業管理中心,配備專職工作人員,具體負責物業管理工作。目前,該市普遍建立街道(鄉鎮)物業管理工作機構,483個社區設立物業管理站,每個社區按人口規模分別配備12名物業專干。該市共選派600名物業專干充實社區,住宅小區專業物業服務覆蓋率達80.32%,物業服務管理質量和水平明顯提升。

              (二)加強住宅小區黨建引領。長沙市委組織部于2018年下發《關于加強小區黨建工作的指導意見(試行)》,規定住宅小區建立黨組織,在職黨員須到社區報到。小區黨支部在街道、社區黨組織領導下,參與業主委員會委員候選人提名、業主委員會候選人資格審核。目前,該市共建立1749個專業物業服務住宅小區黨支部,1332個業主委員會,企業黨員組織關系全部轉入社區。業主委員會成立率顯著提升,業主自治意識、自治能力明顯提高。

              (三)規范專項維修資金管理。長沙市政府于2013年出臺《長沙市物業專項維修資金管理辦法》,明確應急情況下使用維修資金的情形,將單個項目臨時表決變為限制條件下的集中先行表決,5萬元以下專項維修資金實行“一次表決,多年受用;一次授權,多年有效”制度,將3萬元以下一般維修項目及啟動應急維修程序的維修項目外勘審批權下發至縣(區),初步破解了物業專項維修資金的使用難題。

              二、佛山市物業管理的主要亮點

              《佛山市住宅物業管理條例》自202141日施行。該條例是該市人大常委會審議時間最長、難度最大的地方性法規。2018年提交審議,因《民法典》擱置至2020年審議通過。其主要亮點:

              (一)明確黨建引領進小區。條例依法明確了黨的基層組織要在物業管理領域內發揮積極作用。條例第三條規定“物業管理區域內中國共產黨的基層組織,依照中國共產黨章程的規定,積極發揮作用”;第四條規定“市、區人民政府將物業管理納入社區治理體系”;第七條規定“街道辦事處、鎮人民政府應當將轄區內物業管理工作納入社區治理”。

              (二)設定業委會成員任職資格。條例第二十條規定“欠繳住宅專項維修資金”“候選人產生辦法通過之日前兩年內,違反約定連續欠繳物業服務費三個月以上或者累計欠繳物業服務費六個月以上的”業主,不得成為業主委員會組成人員候選人,以此督促相關業主主動繳納物業費。

              (三)規范物業服務人行為。規定物業服務人禁止行為并設定罰則,規范物業服務人行為。條例第三十五條規定了物業服務人在物業服務活動中“將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓”“挪用或者擅自使用住宅專項維修資金16種禁止行為。條例第六十六條規定,物業服務人違反本條例第三十五條有關規定的,由市、區人民政府房地產行政主管部門按照“違反第六項規定的,責令改正,退還費用,并處一萬元以上五萬元以下罰款”等5項罰則予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

                  (四)賦予公共收益管理權。賦予業主大會、業主委員會可以開立銀行賬戶管理公共收益的權利。條例第五十五條規定,“公共收益應當繳存入以業主大會或者業主委員會名義開立的銀行賬戶,業主委員會可以自行管理,也可以委托會計師事務所對公共收益進行財務管理?!?/span>

              三、深圳市物業立法的主要特點

              《深圳經濟特區物業管理條例》自202031日施行。目前,該市3641個住宅小區,共選舉產生1670個業主委員會,占比約45.87%;業主大會開設業主共有資金基本賬戶比例16.5%。新條例施行后,物業管理信訪總量呈下降趨勢。其主要亮點:

              (一)黨建引領納入地方法規。條例第五條規定“業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會的領導下依法依規開展物業管理活動。業主委員會、物業服務企業應當依照中國共產黨章程的規定設立中國共產黨的基層組織,開展黨的活動?!睏l例第三十三條規定,“鼓勵和支持符合條件的物業管理區域中國共產黨基層組織委員會委員通過規定程序擔任業主委員會委員?!睏l例第三十六條規定,“物業所在地社區黨委也可以向籌備組推薦候選人?;I備組在確定候選人名單之前應當征得物業所在地社區黨委同意。

              (二)發放統一社會信用代碼證書。條例規定業主大會可以開設獨立的銀行賬戶,發放統一社會信用代碼證書。條例第七十二條規定“業主大會可以在數據共享銀行開設業主共有資金基本賬戶,也可以繼續使用物業服務企業在數據共享銀行開設的業主共有資金共管賬戶?!?/span>

                  (三)加強業主共有資金監管。條例第七十三條規定“業主共有資金賬戶開戶單位應當定期與數據共享銀行核對業主共有資金賬目”,“業主共有資金繳存及結余情況”等5種按季度公示情況。條例第七十四條規定,“設立業主監事會或者監事的,業主監事會或者監事應當按季度對業主共有資金收支情況進行核查并公示核查情況。未設立業主監事會或者監事的,業主大會可以委托專業機構對業主共有資金收支情況進行核查并公示核查情況”。

              四、三地物業管理及立法的借鑒意義

              近年來,隨著城市化不斷推進、市民意識的提升、文明創建的持續深入,我市物業管理工作取得長足的進步。但對照三地物業管理先進經驗,考察組認為,主要存在四大差距:一是理念的差距。我市物業管理普遍缺乏市場意識、契約精神,習慣于固步自封、墨守成規,不敢有所想象、有所突破,不能順應時代潮流,沒有為未來預留空間。二是視野的差距。缺乏國際視野、宏大格局,習慣于一畝三分田,對域外世界視而不見或熟視無睹,一些發達地區的好做法不能為我所用。三是思維的差距。缺乏系統思維、辯證思維,習慣于就事論事,不能在大格局、大背景中尋找發展機會。四是行動的差距。缺乏行動自覺和攻堅能力,習慣于閉門造車、坐而論道,不愿在品質提升上持續發力,不想在精細管理上傾注心力,不敢在改革創新中沖破阻力。

              目前,我市《條例(草案)》已進入人大初審程序??疾旖M認為,物業管理立法事關民生大計,物業管理立法必須立足高遠、放眼國際,運用新思維、新方法、新手段,在順勢而為、借梯登高中,為提升城市品質、加強基層治理、推動和諧發展,為高質量建設共同富裕示范區浙中板塊提供保障。我市應積極借鑒三地物業管理立法經驗,總結實踐經驗、鼓勵基層創新、突破堵點痛點,努力使《條例(草案)》更有金華特色、更具金華辨識度。

              (一)加強黨對住宅小區的領導。“黨政軍民學,東西南北中,黨是領導一切的”。借鑒三地做法,建立小區黨支部,將加強基層黨的建設、鞏固黨的執政基礎成為貫穿社會治理和基層建設的主線。由小區黨支部向業主推薦業主委員會候選人,讓講信用、有能力、善溝通人選有機會服務業主大會、業主委員會日常運作,為業主委員會發揮作用提供組織保障。

              (二)將物業管理納入基層治理。住宅小區是城市社區的基本單元,是構成和諧社會的基層基礎。鄉鎮(街道)、社區在基層治理中具有壓艙石的意義。我們可以借鑒三地做法,積極發揮鄉鎮(街道)、社區在物業管理中的主導和指導作用,加強業主自治組織規范化建設,規范民主選舉程序,完善業主民主選舉制度,穩步提高黨員干部在業委會成員中的比例,增強業委會開展社區協商、服務業主能力,促進業主自治與網格化服務管理有效銜接,不斷提升物業服務質量和水平。

              (三)推動部門執法進小區。物業管理立法的核心要義是厘清關系,讓愷撒的歸愷撒,上帝的歸上帝。我們可以借鑒深圳的做法,明確基層政府的指導和協助職責、政府職能部門監管(包括交警等)、公共事業服務進小區,剝離物業服務人準公共服務職能,讓其回歸市場主體身份,以解決小區物業“管什么”“怎么管”的問題。通過立法保障物業服務人履行合同、提供物業服務,政府監管部門履行小區監管責任,讓物業管理相關各方各就位、各司其職。

              (四)賦予業主大會特殊法人資格。業主大會在物業管理中地位不可替代,但它既不是自然人,也不是非法人組織,不能像居民委員會、村民委員會一樣擁有民政部門核發的全國組織機構統一社會信用代碼證。我們可以借鑒深圳的試點做法,賦予業主大會全國組織機構統一社會信用代碼證,讓其具有民事權利能力和民事行為能力,可不依靠物業服務人開設獨立的資金帳戶,管理物業服務費、公共部位收益,主導物業管理,這將有助于解決物業費收繳難、物業管理交接難、物業服務保質難等問題。

              (執筆人:朱永龍、葉旭通)

               

               


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