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              關于公開征求《金華市物業管理條例(草案)》意見建議的公告

              日期:2021-07-27 15:04:59    來源:?市人大常委會辦公室    瀏覽量:

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              金華市物業管理條例(草案)已經市政府常務會議審議通過,提請市人大常委會審議,計劃在今年8月召開的市人大常委會會議上進行初次審議,并在今年10月召開的市人大常委會會議上進行第二次審議。根據《金華市制定地方性法規條例》的有關規定,現將金華市物業管理條例(草案)在金華人大網等媒體上公布,向社會各界公開征求意見建議。社會公眾可以將相關意見建議報送至市人大常委會法制工作委員會(地址:金華市雙龍南街801號,郵編321017;傳真:057982276010,電話:057982476993,電子郵箱:85110999@qq.com)。意見建議征集截止日期:2021824日。

               

                

              金華市人大常委會辦公室

              2021725

               

                  


              金華市物業管理條例(草案)

               

              第一章 總 則

               

              第一條 為了規范物業管理活動,保障物業的安全合理使用,維護業主、物業服務人和其他當事人的合法權益,營造宜居宜業環境,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

              第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理,適用本條例。 

              本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務人,由業主和物業服務人按照物業服務合同約定,對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施進行維修養護、環境衛生和相關秩序實施管理維護的活動。

              第三條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、基層治理體系和綜合治理考核內容,保障街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理活動所需經費,建立健全物業管理綜合協調機制,協調解決物業管理工作中的重大問題。

              街道辦事處、鄉(鎮)人民政府具體負責指導、協調本轄區內業主大會成立以及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責,依法調處物業管理矛盾糾紛,協助有關行政主管部門開展物業管理的相關工作。

              第四條 市物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理、物業管理相關政策的制定、物業服務等級標準的發布,物業服務行業協會開展行業自律管理的指導等工作。 

              縣(市、區)物業主管部門負責對本行政區域內的物業管理活動實施監督管理,指導街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理的相關工作。

              發展改革、公安、民政、財政、自然資源和規劃、生態環境、市場監督管理、應急管理、綜合行政執法、衛生健康、消防救援等有關部門按照各自職責做好物業管理的相關監督管理工作。 

              第五條 居(村)民委員會應當建立健全黨組織領導下的由居(村)民委員會、業主委員會、業主代表和物業服務人代表參加的議事協調機制,協調解決物業管理矛盾糾紛,協助物業主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關監督管理工作。

              第六條 物業服務行業協會應當加強物業服務企業從業人員培訓,協助政府有關部門調解處理物業管理矛盾糾紛,建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案,加強行業自律管理,促進行業健康發展。

               

              第二章 業主大會和業主委員會

               

              第七條 建筑物專有部分所有權人為業主。

              已依法辦理不動產登記的,業主身份依據不動產權屬證書認定;未依法辦理不動產登記,但因買賣、贈與、遺贈、繼承、合法建造、人民法院及仲裁機構的生效法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。

              第八條 建設工程規劃許可證發放后,所在地物業主管部門應當及時會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府,遵循相對集中、服務便利、資源共享、便于管理的原則,以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,兼顧建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素劃分物業服務區域。

              建設單位預售或者現售商品房時,應當向買受人出示有關部門劃分物業服務區域的文件,并將物業服務區域的范圍載入商品房買賣合同。

              第九條 已劃定的物業服務區域需要合并或者分割的,應當由業主委員會或者占業主總人數百分之二十以上的業主向業主大會提出調整方案。調整方案依照本條例第十三條第二款規定的程序經業主大會討論通過后報所在地物業主管部門,所在地物業主管部門應當自收到調整方案之日起二十個工作日內予以答復。 

              第十條 物業服務區域具備《浙江省物業管理條例》規定的業主大會籌備條件的,建設單位應當在十日內向所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出報告,并報送籌備首次業主大會會議所需的資料。

              占業主總人數百分之五以上的業主認為物業服務區域具《浙江省物業管理條例》規定的業主大會籌備條件的,可以向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出指導成立業主大會的申請。

              街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府會同物業主管部門確認物業服務區域具備《浙江省物業管理條例》規定的業主大會籌備條件的,應當自收到報告或者申請之日起兩個月內指導業主成立業主大會籌備組?;I備組組長由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代表擔任。

              業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會的代表組成,成員人數為七至十一人的單數,其中業主代表人數應當過半數?;I備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業服務區域內顯著位置公告。

              第十一條 業主大會籌備組應當做好以下籌備工作,并自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議:

              (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

              (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

              (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

              (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

              (五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

              (六)制定業主委員會選舉辦法;

              (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

              前款規定的內容應當于首次業主大會會議召開十五日前在物業服務區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的,業主大會籌備組應當記錄并作出答復。

              第十二條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬元的標準承擔。建設單位應當在房屋竣工驗收前,將籌備經費存入所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府以競爭性方式選擇產生的銀行賬戶。

              籌備經費應當獨立建賬,??顚S?。首次業主大會會議召開后,籌備組應當將籌備經費使用情況向全體業主公布,接受業主監督。結余部分轉入業主物業維修資金賬戶。

              第十三條 下列事項由業主共同決定:

              (一)制定和修改業主大會議事規則;

              (二)制定和修改管理規約;

              (三)選舉或者更換業主委員會委員、選舉業主委員會候補委員;

              (四)選聘和解聘物業服務人;

              (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

              (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

              (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

              (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

              (九)物業服務區域調整;

              (十)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案,確定其他公攤費用的收取標準;

              (十一)業主大會、業主委員會運作經費的籌集、管理、使用,以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;

              (十二)制定共有物業和共有資金管理使用辦法;

              (十三)改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定;

              (十四)法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

              業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

              第十四條 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。集體討論、書面征求意見可以通過電子信息技術方式進行。

              采用集體討論形式召開業主大會會議的,應當于會議召開十五日前將載明會議時間、地點、議題和議程的會議通知送達業主和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府;采用書面征求意見形式召開業主大會會議的,應當于會議召開十五日前將征求意見的書面材料送達業主和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。會議通知或者征求意見的書面材料通過直接送達、郵寄送達或者電子送達的方式送達;無法送達全部業主的,應當在物業服務區域內顯著位置公告。

              街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當對業主大會會議表決情況進行監督。采用集體討論形式召開業主大會會議,未通知街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的,業主大會不得進行表決。業主大會會議不得對會議通知載明議題以外的事項進行表決。

              第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員由五至十一人的單數組成,設主任一名,副主任若干名,實行任期制,每屆任期三至五年,具體任期由管理規約規定,可連選連任。

              業主委員會可以設立候補委員,候補委員人數不超過業主委員會委員人數的二分之一。候補委員與委員一同由業主大會選舉產生,其產生規則、任職資格與委員相同,并與委員一并報所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案。

              街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明文件,文件應當載明業主大會名稱,業主委員會名稱、屆別、任期、負責人和辦公地址。備案證明文件應當及時抄送所在地物業主管部門。

              業主委員會因委員辭職、出售物業等原因缺額的,由候補委員按照得票數多少的排序自動遞補,并在物業服務區域內顯著位置公告。候補委員遞補后,業主委員會委員缺額人數仍超過委員總人數的二分之一的,應當重新選舉業主委員會。

              第十六條 業主委員會委員、候補委員候選人通過下列渠道推薦:

              (一)業主自薦或者二十名以上業主聯名推薦;

              (二)居(村)民委員會推薦;

              (三)社區黨組織推薦。

              經資格審查后,業主大會籌備組應當根據業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法,從按照前款渠道推薦的人員中,提出首屆業主委員會委員、候補委員候選人名單。

              業主委員會換屆選舉時,由本屆業主委員會根據業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法,從按照本條第一款規定渠道推薦的人員中,提出下屆業主委員會委員、候補委員候選人名單。

              候選人名單應當在物業服務區域內公示,公示時間不少于七日。業主對候選人名單有異議的,由籌備組或者本屆業主委員會協調解決。

              鼓勵和支持業主中的中國共產黨黨員參選業主委員會委員、候補委員。

              第十七條 業主委員會委員、候補委員應當是物業服務區域內的業主,并具有完全民事行為能力,遵守法律、法規和業主大會議事規則、管理規約,熱心公益,責任心強,有一定的組織協調能力。

              有下列情形之一的業主,不得擔任業主委員會委員、候補委員:

              (一)因故意犯罪被判處刑罰的,因過失犯罪被判處刑罰執行完畢未滿三年的,或者因涉嫌犯罪正在被采取刑事強制措施的;

              (二)因物業管理相關違法行為受到行政處罰未滿兩年的;

              (三)違反社會公德、職業道德、家庭美德,造成不良影響的;

              (四)本人及其近親屬與為本物業服務區域提供物業服務的物業服務人有利害關系的;

              (五)管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

              第十八條 業主委員會應當履行下列職責:

              (一)召集業主大會會議,報告業主委員會履職、財務收支情況和物業管理實施情況;

              (二)依法維護業主權益,與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

              (三)根據管理規約和業主大會決定,確定物業管理用房、物業共用部位和共用設施設備的經營方式,并公布經營、使用、收益及支出情況;

              (四)督促業主、非業主使用人遵守管理規約,督促業主交納拖欠的物業費、建筑物及其附屬設施的維修資金;

              (五)協助居(村)民委員會調解業主、非業主使用人、物業服務人因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

              (六)制作和保管會議記錄、業主名冊、業主委員會選舉以及備案材料、共有物業檔案、財務相關資料和工作檔案;

              (七)建立定期接待制度,聽取業主和使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受業主和使用人的咨詢、投訴和監督;

              (八)配合街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會做好物業管理區域的社會治理工作;

              (九)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

              業主大會可通過議事規則和管理規約規定,授權業主委員會行使一定額度內業主共有部分經營收益支出、建筑物及其附屬設施專項維修資金使用決策權力。

              第十九條 業主委員會委員、候補委員不得有下列行為:

              (一)拒不執行業主大會、業主委員會決定,阻撓、妨礙業主大會、業主委員會行使職權或者物業服務人履行合同;

              (二)索取、收受物業服務人或者與其履職有利害關系的其他單位和個人的財物或者利益;

              (三)參與物業服務人的經營活動或者向物業服務人銷售商品、承攬業務;

              (四)挪用、侵占業主共有物業及其收益或者擅自以業主共有物業及其收益設定擔保;

              (五)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料,或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

              (六)未經業主大會授權與物業服務人簽訂、變更物業服務合同,或者擅自使用業主大會、業主委員會印章;

              (七)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動; 

              (八)其他侵害業主合法權益的行為。 

              第二十條 業主委員會委員、候補委員具有下列情形之一的,其職務自行終止。在知悉業主委員會委員、候補委員職務自行終止情形后的二十日內,業主委員會應當將職務自行終止人員名單在物業服務區域內顯著位置予以公告:

              (一)不再是本物業服務區域的業主的;

              (二)喪失或者部分喪失民事行為能力,或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因無法履行職責的;

              (三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

              (四)有本條例第十七條、第十九條規定情形的;

              (五)法律、法規及管理規約規定的其他情形。 

              業主委員會不履行前款規定的職責的,由所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府督促履行或者代為履行。

              第二十一條 業主委員會應當按照業主大會議事規則制定業主委員會會議制度。

               業主委員會會議由主任召集或者主任委托的副主任召集。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府指定一名委員召集。

              業主委員會會議應當有過半數委員出席方可召開,作出決定時應當經全體委員過半數同意并簽字確認。業主委員會委員不得委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議,但是沒有表決權。

              業主委員會會議應當制作會議記錄。會議結束后三日內,業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業服務區域內顯著位置公告,并告知物業所在地居(村)民委員會。

              第二十二條 業主委員會應當在任期屆滿二個月前組織召開業主大會會議進行換屆選舉,并書面報告街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。業主委員會不按期組織換屆選舉的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當督促其限期組織換屆選舉。

              業主委員會不按期組織換屆選舉,經督促仍不組織換屆選舉的,或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當成立換屆指導小組,指導業主進行換屆選舉。換屆指導小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務人等共同決定事項組織召開業主大會會議。

              新一屆業主委員會履職之日起十日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的指導和監督下,將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好有關工作的交接。

              業主委員會委員資格在任期內提前終止的,應當自終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列物品。

              拒不移交本條第三款、第四款所列物品的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當責令移交,物業所在地公安機關應當予以協助。

              第二十三條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔,可以從共有物業經營收入中列支,也可以由全體業主分攤。運作經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

              業主委員會應當在每年三月底前在物業服務區域顯著位置公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的收支情況,并可以通過電子信息技術告知全體業主,接受全體業主監督。

              第二十四條 因物業服務區域調整、房屋滅失等客觀原因致使業主委員會無法存續的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當辦理該業主委員會的注銷手續,并公告其印章作廢。

               

              第三章 物業管理

               

              第二十五條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房,其中辦公用房比例不得少于千分之三且建筑面積不少于五十平方米,經營用房比例不得少于千分之四。物業服務區域內的物業均為非住宅的,物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

              建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業管理用房的位置和面積,并納入建設計劃,同步設計、同步施工、同步交付使用,不得出售或者改變用途。配置的物業管理用房,應當相對集中,便于實施物業服務管理。

              物業管理用房應當是地面以上的非居住房屋,并位于住宅小區中心區域或者出入口附近。沒有配置電梯的物業,物業管理用房所在樓層不得高于三層。

              業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑,建筑面積應當不低于二十平方米。

              第二十六條 建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前,通過招投標方式公開選聘前期物業服務人。物業服務人參與投標數少于三個或者物業服務區域總建筑面積小于四萬平方米的,經所在地物業主管部門批準,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務人。

              建設單位應當將前期物業服務合同、臨時管理規約報所在地物業主管部門備案。備案機關應當及時將前期物業服務合同和臨時管理規約轉送相關的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會。

              第二十七條 物業服務人應當在接管物業項目時對物業共有部位、共用設施設備進行承接查驗。建設單位或者業主委員會應當委派人員參與現場查驗,與物業服務人共同確認現場查驗的結果,簽訂物業承接查驗協議。

              物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定,并作為物業服務合同的補充協議。

              物業承接查驗雙方不得惡意串通,偽造有關文件、資料,隱瞞物業共用部位、共用設施設備的數量或者質量不符合規定、約定的情形,損害業主合法權益。

              第二十八條 建設單位應當與物業服務人約定前期物業服務的啟動經費,用于物業管理辦公用房裝修、辦公設施以及相關設備購置等,所購資產歸全體業主所有,由物業服務人使用。物業服務人應當向小區業主公示啟動經費的使用情況及購置資產明細。

              第二十九條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務事項由物業服務合同雙方參考有關物業服務等級標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定。

              物業服務合同可以約定下列服務事項:

              (一)物業共有部位、共用設施設備的使用管理和維護;

              (二)共有綠化的維護;

              (三)共有區域的保潔;

              (四)共有區域的秩序維護; 

              (五)車輛的停放管理;

              (六)生活垃圾分類管理; 

              (七)物業使用中對禁止性行為的管理;

              (八)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;

              (九)物業檔案資料的保管;

              (十)業主大會或者業主委員會委托的其他物業服務事項。

               物業服務人可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業服務企業,但是不得將物業服務合同約定的全部事項一并或者支解后分別轉委托給第三人。

              物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同及服務項目負責人報所在地物業主管部門備案。

              第三十條 物業服務人應當履行下列職責:

              (一)按照物業服務合同約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全;

              (二)接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問;對業主、非業主使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會;

              (三)對物業服務區域內違反公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、排水管理、動物飼養、傳染病防疫等法律、法規的行為,及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理;

              (四)配合業主和相關單位做好供水、排水、供電、供氣、消防、通信、有線電視、新能源充電樁等相關設施設備的安裝、維修、養護和改造工作,做好病媒生物防制工作;

              (五)配合有關行政主管部門及其委托單位開展監督管理工作,接受相關行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員的指導和監督,并配合做好社會治理相關工作;

              (六)法律、法規規定的其他職責。

              第三十一條 物業服務人不得有下列行為:

              (一)挪用、侵占或者擅自處分業主共有物業及其收益;

              (二)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費;

              (三)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

              (四)法律、法規禁止的其他行為。

              第三十二條 物業服務人應當按照下列規定在物業服務區域內公開并及時更新有關信息:

              (一)在樓宇的大堂或者入口處公布物業服務人的基本情況、負責人及其聯系方式、服務內容和標準、收費項目和標準、物業服務投訴電話等; 

              (二)在顯著位置每季度公布一次公共水電費用分攤情況、受委托管理的物業經營性收益收支與物業維修資金使用情況;

              (三)在顯著位置公布上一年度物業服務合同履行情況;

              (四)法律、法規以及管理規約規定應當公布的其他信息。

              第三十三條 物業服務人根據物業服務合同約定或者業主大會決定,可以對物業管理用房中的經營用房和物業服務區域內共有部位、共用設施設備等進行經營,扣除合理成本后,收益歸全體業主所有。物業經營收益可用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金,也可以根據業主大會的決定用于業主大會、業主委員會運作經費或者物業管理的其他需要。

              經業主大會授權,物業經營性收益可以由物業服務人代收代管。物業經營性收益由物業服務人代收代管的,應當單獨列賬,獨立核算,接受業主委員會的監督。物業經營性收益由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設賬戶,接受居(村)民委員會的監督。物業經營性收益收支賬目應當每季度公開一次,接受業主監督。

              物業服務結束時,業主委員會應當審計物業服務期間物業經營性收益收支情況,并將審計結果予以公示。

              第三十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則,由物業服務合同雙方參考有關物業服務等級標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定。前期物業服務收費實行政府指導價的,按照國家、省有關規定執行。

              市物業主管部門應當制定物業服務等級標準,并每三年至少組織一次評估,根據評估情況及時調整、公布。物業服務行業協會應當定期發布物業服務項目成本監測信息和市場價格監測信息,供業主和物業服務人協商物業服務費用時參考。

              第三十五條 物業交付使用前,物業費由建設單位承擔;物業交付使用后,物業費由業主承擔。

              業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

              業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付,合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以申請人民調解組織進行調解,也可以直接提起訴訟或者申請仲裁。

              第三十六條 物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,配合新物業服務人做好查驗、交接等相關工作,并向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交下列資料和財物:

              (一)建設單位依法移交的物業承接查驗資料;

              (二)物業管理用房和屬于業主共有的場地、設施設備;

              (三)物業經營性收益的結余、預收的物業費;

              (四)公共水電分攤費用交納記錄,物業共有部分運行、維修、更新、改造和養護的有關資料;

              (五)應當移交的其他資料和財物。

              交接各方應當對物業服務區域內電梯、消防、技防、道閘系統等共用設施設備的使用維護現狀給予確認,因原物業服務人管理、使用不當造成無法正常使用的,應當由其組織修復或者承擔相應責任。

              所在地物業主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當加強對交接工作的監督。

              第三十七條 建立應急物業服務機制。物業服務區域突發失管狀態時,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人,提供保安、保潔、供水、共有設備運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

              提供應急物業服務的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。

              應急物業服務期間,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織業主共同選聘新物業服務人,協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

              三十八 縣(市、區)人民政府應當制定老舊住宅小區物業整治改造計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊住宅小區綜合環境和物業管理條件。

              未實施物業管理的封閉式老舊住宅小區,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府指導成立業主委員會,選聘物業服務人或者開展自我管理;開放式老舊小區以及無法選聘物業服務人或者無法開展自我管理的封閉式老舊小區,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的居(村)民委員會組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務,所需費用由業主承擔。

               

              第四章 物業的使用與維護 

               

              第三十九條 物業使用中禁止下列行為:

              (一)違法改變房屋承重結構;

              (二)違法搭建建筑物、構筑物;

              (三)擅自改建、占用物業共用部位;

              (四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

              (五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;

              (六)超過規定標準排放有毒、有害物質;

              (七)排放超過規定標準的噪聲;

              (八)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

              (九)違法挖掘房屋地下空間、擅自改變主要街道沿街房屋外立面;

              (十)侵占、毀損、擅自拆除或者移動燃氣設施;

              (十一)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材,埋壓、圈占、遮擋消防栓,占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道以及消防登高場地;

              (十二)擅自改變物業規劃用途,將車位、車棚、車庫、儲物間改為車庫、居住場所或者生產經營場所;

              (十三)違規投放、傾倒建筑垃圾、生活垃圾;

              (十四)私拉電線、高空拋物或者其他危害公共安全的行為;

              (十五)擅自變動排水設施、雨污混接、污水直排等違法排水行為;

              (十六)違反規定飼養動物;

              (十七)侵占公共綠地,損毀綠化及其設施;

              (十八)法律、法規禁止的其他行為。

              有前款行為之一的,物業服務人、業主委員會應當及時報告相關行政主管部門,并有權依照法律、法規等規定以及管理規約、物業服務合同,要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

              第四十條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項。物業服務人、業主委員會對業主或者非業主使用人的物業裝飾裝修活動進行現場檢查時,業主或者非業主使用人應當予以配合。

              業主轉讓物業專有部分時,應當對物業費結算進行明確約定,并自不動產登記完成之日起三十日內,將物業產權轉移情況、新業主姓名、聯系方式等告知物業服務人和業主委員會。業主出租物業的,應當自租賃合同簽訂之日起十日內,將承租人信息、租賃期限、聯系方式等告知物業服務人和業主委員會。

              第四十一條 物業服務區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足本區域內業主的需要。

              規劃的車位、車庫尚未充分利用的,不得設置規劃以外的車位。規劃的車位、車庫不能滿足業主需要的,可以利用業主共用的道路或者其他公共場地增設車位,所設置車位歸物業服務區域內的全體業主共有。占用業主共用道路和其他公共場地設置車位以及對車位的管理、收費等事項由業主大會決定,但不得侵害業主合法權益,不得影響道路通行,不得違反消防安全要求。

              物業服務區域內,車輛應當在劃定的車位內有序停放,不得堵塞道路,不得妨礙其他業主使用物業。

              第四十二條 新建物業時,安全監控、快遞寄存、電動自行車集中充電、生活垃圾分類收集等設施設備,應當與物業項目同步設計、同步施工、同步交付;規劃車位、車庫應當按照省有關規定配建電動汽車充電設施或者預留建設安裝條件。

              第四十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任,并在物業竣工驗收前,按照國家有關規定一次性向所在地物業主管部門足額交納物業保修金,存入指定銀行,作為物業維修費用的保證。

              在物業保修期內因建設單位不履行保修責任,業主委員會依照本條例第四十四條規定動用物業保修金后,建設單位應當在物業保修金使用后的十五日內足額補存物業保修金。

              物業保修金存儲期滿后,所在地物業主管部門應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。但保修期內物業發生嚴重質量缺陷,經反復維修,保修期滿仍有影響物業正常使用的質量遺留問題的,物業保修金暫不予以退還,直至經驗收合格為止。

              因建設單位歇業、破產等原因無法退還物業保修金本息余額的,自物業保修金存儲期屆滿之日起三年內無人主張權利的,該物業保修金本息余額轉為該物業服務區域內全體業主的物業維修資金。

              第四十四條 物業保修期內,建設單位收到物業主管部門督促保修通知書后十五日內不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,由物業服務人或者業主委員會組織維修,維修費用從物業保修金中列支。

              物業保修期屆滿后,業主專有部分的維修養護由業主負責。專有部分存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益的,業主或者非業主使用人應當及時維修養護、消除危險,相鄰業主應當提供便利。業主或者非業主使用人不履行維修養護義務的,經業主大會同意或者按照管理規約規定,可以由物業服務人代為維修養護或者采取應急防范措施,費用由該業主或者非業主使用人承擔。

              物業保修期屆滿后,商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,需要使用專項維修資金的,由相關業主按照各自專有物業建筑面積的比例分攤。

              第四十五條 共有部位或者共用設施設備發生下列危及房屋安全或者人身財產安全的緊急情況時,物業服務人或者業主委員會應當立即組織應急維修:  

              (一)消防設施發生故障的;  

              (二)電梯發生故障的;  

              (三)水泵、水箱(池)發生故障的;  

              (四)外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險的;  

              (五)屋頂或者外墻滲漏,嚴重影響房屋使用的; 

              (六)專用排水設施坍塌、堵塞、爆裂的;  

              (七)危及房屋安全、人身財產安全的其他緊急情況。

              發生前款所列緊急情況,需要立即對共有部位、共用設施設備進行維修或者更新的,物業服務人或者相關業主可以提出建議。建議事項經有關專業機構或者所在地居(村)民委員會證明核實,并經業主委員會依法討論通過后提出申請的,所在地物業主管部門應當在三個工作日內予以撥付。緊急情況下物業維修資金使用金額不得超過首期交存物業維修資金總額的百分之十。

              緊急情況下物業維修資金使用情況應當向下一次業主大會報告。物業主管部門應當對物業應急維修和維修資金支出情況進行監督。

               

              第五章 法律責任

               

              第四十六條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

              第四十七條 違反本條例第十二條第一款規定,建設單位未按照要求承擔首次業主大會會議籌備經費的,由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,予以通報批評,并可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

              第四十八條 違反本條例第十九條第一項至第六項規定,業主委員會委員、候補委員實施相關禁止性行為的,由物業主管部門責令改正,處一百元以上五百元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。

              第四十九條 違反本條例第二十五條第一款規定,建設單位未按照要求配置物業管理用房的,由物業主管部門責令限期改正,予以警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

              第五十條 違反本條例第三十一條第一項規定,物業服務人挪用、侵占或者擅自處分業主共有物業及其收益的,由物業主管部門對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

              違反本條例第三十一條第二項規定,物業服務人采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費的,由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對個人處一千元以上五千元以下罰款,對單位處五千元以上三萬元以下罰款。

              第五十一條 違反本條例第三十二條第一項至第三項規定,物業服務人未按照要求公開或者更新有關信息的,由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對個人處一千元以上五千元以下罰款,對單位處五千元以上三萬元以下罰款。

              第五十二條 違反本條例第三十六條第一款規定,物業服務人不按照要求退出物業服務區域或者移交有關資料和財物的,由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,予以通報批評,對個人并處二千元以上一萬元下罰款,對單位并處一萬元以上十萬元以下罰款。

               

              第六章 附 則

               

              第五十三條 業主決定不選聘物業服務人,實行自我管理的,依照本條例相關規定執行。

              第五十四條 本條例自        日起施行。金華市人民政府布的《金華市物業管理辦法》同時廢止。

                                                                             


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